近两年来长租公寓市场在政策支持及广泛关注下迅速发展，市场规模扩大、房源供给提速、参与主体多元化、产品类型多样化。然而与百花齐放并存的是，长租公寓的快速扩张之下也面临诸多挑战。未来将会呈现怎样的发展趋势？由我们来为你专业解读。

要点1：如何建立良好的盈利模式？

尽管市场发展扩张迅猛，但如何建立良好的盈利模式仍然是困扰长租公寓行业发展的核心问题。与漫长的收益期对比，资金成本成为“不可承受之重”，快速扩张对企业资金提出巨大挑战。对此我们提出以下两点建议：

1、提升运营服务

对长租公寓运营商来说，除了传统的租金和资产增值两大盈利点之外，随着市场的发展成熟，长租公寓的利润来源将日益增多，而客户积累带来的流量为做大做强增值服务奠定了基础。

扩大客户流量价值的方法有：将长租公寓的功能结合购物、保洁、搬家、家政、社交等推出更长链条的服务产品；将线下社区与线上平台相结合，在社区O2O领域赢得先机。除此之外，对于开发商或中介背景的运营商来说，亦不排除租客未来转化为购房客户可能性。

“2018年10月，住房城乡建设部、财政部制定《推行政府购买公租房运营管理服务的试点方案》，确定在浙江、安徽等8个省（区）开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。”系列政策的推出也显示出提升运营服务的重要性，为长租公寓轻资产运营带来更大的市场空间。

归根结底，上述这些工作的开展都需要建立在提供优质的租赁服务、赢得客户信任、增强用户黏性的基础上。优质的运营服务也将促使品牌知名度日益提升，获取更多的认可，进而为品牌输出、开展资产管理模式的轻资产运营创造条件。

因此，我们预计未来资产管理模式发展空间巨大，轻、重资产相结合将更好的提升规模和利润。

2、成本控制

在增收之外，成本控制同样非常重要，推行产品及服务的标准化、运营的互联网化是一种普遍做法，尤其是随着规模的扩大，成本控制的意义将十分突出。

例如，在流程标准化的基础上，魔方公寓从获得项目到开业仅需3-4个月；万科泊寓，城城找房则通过互联网工具提高企业运营效率，预约、预订、注册、签约、报修等流程均可在线上操作。城城找房则设立有四大风控中心体系，对风险进行管理，从而达到成本控制；从每个收房人员的历史收房和出租记录，到每套房的品质，再到每个小区的价格上限以及每套房源的产权合法性都通过大数据分析，等一系列人工智能方法，进行严格把关，把风险降至最低。

要点2：如何弥补监管和制度不完善？

我国长租公寓市场仍处于发展初期，抢占市场规模被各大品牌视为重中之重，然而产品品质同样不可忽视。甲醛超标、违规打隔断等产品质量问题，恶性哄抢房源、垄断市场等引发的租金畸形上涨，租房“被贷款”等金融问题不断出现……

因此，要让长租公寓健康发展，市场监管需要进一步细化。例如：

· 对长租公寓行业的服务、租金定价等进行规范和约束；

· 提高市场数据的透明度，避免炒作误导舆论；

· 对长租公寓中金融杠杆使用进行约束，预防资金链断裂带来复杂的社会问题；

· 适时引入第三方专业机构，对租赁住房的房屋质量、环保标准、防火标准的明确规定

我们认为，监管的完善才能最终促成市场的健康发展，并保障参与其中的多方利益的平衡。

关于长租公寓市场未来的机遇，我们将有如下专业判断：

机遇：长租公寓公募REITs越来越近

从制度建设来看，虽然我国尚无标准化的公募REITs产品，但经过几年不断的探索尝试，公募REITs开放的脚步已经越来越近。

2019年3月21日，据媒体消息，上海证券交易所近期召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募不动产投资信托基金REITs项目，以期推出上交所第一批试点。据透露，首批试点项目将倾向于政策导向，鼓励上报北京、上海、广州、深圳、雄安、海南、长租公寓等相关项目。

我们有理由预计，公募REITs的落地渐行渐近，而长租公寓作为现阶段政策大力支持的领域，有望成为最早的公募REITs发行领域，进而大大拓宽长租公寓的融资渠道，降低融资成本、优化企业资金结构。

指导性操作细则和资金支持政策有望陆续推出

作为长效机制组成部分的长租公寓，未来几年还将持续高速发展，产品、运营、融资等各个环节的创新将不断推出，而行业的竞争也将更加激烈——龙头企业将逐渐显现，同时也将出现企业在激烈竞争之下被淘汰出局的情况。在此过程中，建立并完善成熟的政策体系，为行业发展保驾护航将是至关重要的。

回望过去，从住房租赁市场的宏观政策文件到各地陆续出台的具体政策，涵盖增加租赁用地/房源供应、培育龙头企业引领行业发展、鼓励居民租赁消费、监督和规范市场运营、鼓励资本支持长租公寓市场发展等多个方面，也着实大大推动并一定程度规范了长租公寓市场的发展。

我们预计未来将有更多针对发展中出现问题的落地性指导措施和规范文件陆续出台，以促进长租公寓的可持续发展。而其中，资金准入及支持措施、配套的税收政策、土地供应体系等都将是市场的关注的焦点。